Ein Grundstück zu null Euro Kaufpreis ist nicht gleichbedeutend mit einem Grundstück zu null Euro Kosten. Zwischen Schenkungssteuer, die auf den Verkehrswert berechnet wird, Erschließungskosten und städtebaulichen Auflagen sollte die tatsächliche Rechnung für ein „kostenloses“ Grundstück klar dargelegt werden, bevor man irgendwelche Schritte unternimmt.
Kostenloses Grundstück: Was eine Schenkung zu null Euro wirklich kostet
Der gängige Reflex besteht darin, eine Anzeige für ein geschenktes Grundstück zu suchen und den Vorgang als kostenlos zu betrachten. Die Steuerrechtsprechung sagt das Gegenteil. Die Schenkungssteuer wird auf den Verkehrswert des Grundstücks berechnet, selbst wenn der angegebene Preis null Euro beträgt. Der Notar bewertet das Grundstück basierend auf dem lokalen Markt, und diese Schätzung dient als Grundlage für die Berechnung.
Nur die gesetzlichen Freibeträge ermöglichen es, diese Steuern zu reduzieren oder zu annullieren. Zwischen Eltern und Kindern ist der Freibetrag am günstigsten. Zwischen Dritten, ohne Verwandtschaftsverhältnis, kann die Besteuerung einen erheblichen Teil des Wertes des Eigentums ausmachen. Mit anderen Worten, ein Grundstück, das zwischen Unbekannten verschenkt wird, kostet oft mehr an Steuern als ein ausgehandelter Kauf.
| Art der Übertragung | Berechnungsgrundlage | Möglicher Freibetrag | Zusätzliche Kosten |
|---|---|---|---|
| Schenkung zwischen Eltern und Kindern | Verkehrswert des Grundstücks | Gesetzlicher Familienfreibetrag | Notarkosten, Vermessungskosten |
| Schenkung zwischen Dritten | Verkehrswert des Grundstücks | Sehr gering oder null | Notarkosten, Vermessungskosten |
| Gemeinsame kostenlose Übertragung (Grünflächen in Wohngebieten) | Keine (Eigentumsübertragung) | Nicht anwendbar | Übertragene Instandhaltungskosten |
| Usucapion (Erwerb durch Besitz) | Keine | Nicht anwendbar | Gerichtskosten |
Wer versucht, ein Grundstück kostenlos über Recherchimmo zu erwerben, wird Anzeigen von Parzellen finden, die ohne finanzielle Gegenleistung angeboten werden, aber die Lektüre der obigen Tabelle erinnert daran, dass jeder Kanal unterschiedliche Kosten mit sich bringt.
Grundstücksschenkung und Geldschenkung: Kombination der Regelungen zur Finanzierung des Baus
Ein selten angesprochenes Modell besteht darin, eine Grundstücksschenkung mit einer steuerfreien Geldschenkung zu koppeln. Einige spezifische Freibeträge ermöglichen es, einen Geldbetrag ohne Schenkungssteuer zu übertragen, unter der Voraussetzung des Alters des Schenkers und der familiären Beziehung.
Konkret kann ein Elternteil ein Grundstück schenken (Familienfreibetrag auf den Verkehrswert) und dann einen Betrag zur Finanzierung des Baus (getrennter Freibetrag auf die Geldschenkung) geben. Der Bau kann somit beginnen, ohne dass Schenkungssteuern auf die übertragenen Mittel anfallen, was die Gesamtkosten des Projekts erheblich senkt.
Dieses Modell erfordert eine notarielle Begleitung. Die beiden Schenkungen müssen separat formalisiert werden, und die Freibetragsgrenzen müssen eingehalten werden. Eine Überschreitung, selbst geringfügig, löst eine Besteuerung des Überschusses aus.
Usucapion und Erwerb durch Besitz: kostenloses Grundstück durch längere Nutzung
Der Erwerb durch Besitz, der aus dem römischen Recht stammt, ermöglicht es, Eigentümer eines Grundstücks zu werden, nachdem es über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum kontinuierlich, friedlich und öffentlich genutzt wurde. Dieses Verfahren erfolgt ohne finanzielle Transaktion, erfordert jedoch ein Gerichtsverfahren.
Mehrere Kriterien müssen gleichzeitig erfüllt sein:
- Die Nutzung muss während der gesamten gesetzlich geforderten Dauer kontinuierlich und ununterbrochen sein, ohne Anfechtung durch den ursprünglichen Eigentümer.
- Der Besitz muss öffentlich und eindeutig sein: Einzäunung des Grundstücks, regelmäßige Pflege, eventuell Zahlung der Grundsteuer.
- Der Besitzer muss wie ein Eigentümer handeln, nicht wie ein Mieter oder ein geduldeter Nutzer.
Die Usucapion gilt nicht für Grundstücke des öffentlichen Eigentums, die unverjährbar sind. Sie betrifft ausschließlich private Parzellen, an denen der Eigentümer kein Interesse mehr hat. Das Verfahren erfolgt über ein Gericht, mit Gutachten und Grundbuchveröffentlichung, was nicht unerhebliche Gerichtskosten verursacht.
Gemeindeland und kostenlose Übertragungen: institutionelle Ansätze
Einige ländliche Gemeinden mit rückläufiger Bevölkerungszahl bieten bebaubare Grundstücke zu symbolischen Preisen oder sogar kostenlos an, um neue Einwohner anzuziehen. Diese Regelungen nehmen in der Regel die Form einer Übertragung zu einem symbolischen Euro oder eines sehr günstigeren Erbpachtvertrags an.
Die Grünflächen in Wohngebieten können ebenfalls zugunsten der Gemeinde übertragen werden, ein Mechanismus, der durch das Baugesetz geregelt ist. Diese Parzellen sind jedoch in der Regel nicht bebaubar: Sie dienen als Gemeinschaftsflächen.
Für landwirtschaftliche Grundstücke entziehen sich die kostenlosen Übertragungen (Schenkungen) der Kontrolle über Erweiterungen bestimmter Präfekturen. Die SAFER behält jedoch ein Mitspracherecht bei diesen Übertragungen, was das Verfahren verlangsamen oder komplizieren kann.
- Die Gemeinden veröffentlichen manchmal diese Angebote auf ihren offiziellen Websites oder über die Gemeindebriefe, ohne sie auf großen Immobilienportalen zu verbreiten.
- Die Erbpachtverträge oder Bauverträge können über mehrere Jahrzehnte laufen, mit strengen Bedingungen hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks und des Schicksals der Gebäude am Ende des Pachtvertrags.
- Das Gesetz vom 18. August 2026 zur Modernisierung des Managements des staatlichen Immobilienvermögens regelt nun die kostenlosen Übertragungen von öffentlichem Grund und Boden mit spezifischen Beschwerdeverfahren.
Überprüfungen vor der Annahme eines kostenlosen Grundstücks
Städtebau und Bebaubarkeit
Ein geschenktes Grundstück ist nicht unbedingt bebaubar. Der lokale Bebauungsplan (PLU) und die Baugenehmigung bestimmen die Baurechte. Die Anfrage nach einer operativen Baugenehmigung vor der Annahme hilft, zu vermeiden, dass man Eigentümer eines unbrauchbaren Grundstücks wird.
Erschließung und Anschluss
Ein nicht erschlossenes Grundstück erfordert Arbeiten zum Anschluss an die Wasser-, Strom- und Abwassernetze. Diese Kosten variieren stark je nach Entfernung des Grundstücks zu den bestehenden Netzen. Bei einem abgelegenen Grundstück kann die Erschließung einen Betrag darstellen, der mit dem Kaufpreis eines bereits angeschlossenen Grundstücks in einem urbanisierten Gebiet vergleichbar ist.
Rechtliche Risiken
Die kostenlos angebotenen Grundstücke können mit Dienstbarkeiten, Hypotheken oder Erbschaftsstreitigkeiten belastet sein. Eine Konsultation des Immobilienregisters und ein Besuch beim Notar sind unverzichtbare Schritte. Keine Eigentumsübertragung sollte ohne vorherige kataster- und hypothekenrechtliche Überprüfung erfolgen.
Die tatsächlichen Kosten eines kostenlosen Grundstücks zeigen sich erst nach Addition der Grunderwerbssteuern, Notarkosten, Erschließungskosten und eventueller städtebaulicher Auflagen. Ein Grundstück zu null Euro, das mehrere tausend Euro für die Konformität benötigt, ist nur in der Anzeige kostenlos.
