Eine T2-Wohnung, die zu einem guten Preis in einer mittelgroßen Stadt gekauft wird, kann auf dem Papier eine ordentliche Bruttorendite erzielen, sich jedoch in ein schwarzes Loch verwandeln, wenn man die Besteuerung oder die Leerstandszeiten vernachlässigt. Der Erfolg einer Immobilieninvestition hängt von konkreten Entscheidungen ab: das gewählte Steuersystem, die Art des unterzeichneten Mietvertrags, die Fähigkeit, einen Mieter langfristig zu halten. Ihre Mieteinnahmen zu maximieren, erfordert weniger Intuition als Methode.
Sozialabgaben steigen auf möblierte Vermietungen: ein Faktor, der ab 2026 zu berücksichtigen ist
Seit den im Jahr 2025 erzielten Einnahmen sind die Sozialabgaben auf die nicht professionelle möblierte Vermietung (LMNP) von 17,2 % auf 18,6 % gestiegen. Die unmöblierte Vermietung bleibt bei 17,2 %. Dieser Unterschied mag prozentual gering erscheinen, mindert jedoch direkt die Nettorendite nach Steuern einer möblierten Investition.
Konkreter gesagt, für einen Vermieter, der seine Einnahmen im Frühjahr 2026 erklärt, steigt die Sozialrechnung, ohne dass die im Vorjahr erhaltenen Mieten angepasst wurden. Die Nettorendite der möblierten Vermietung sinkt mechanisch, und man kann unmöblierte und möblierte Vermietungen nicht mehr vergleichen, ohne diese Diskrepanz zu berücksichtigen.
Für diejenigen, die ein erstes Projekt in Betracht ziehen, ermöglichen die Simulationen auf invistita.fr einen schnellen Vergleich der beiden Systeme, bevor man sich festlegt.
Jeanbrun-Regelung und Abschreibung bei Vermietungen: was sich bei der Rentabilitätsberechnung ändert
Die sogenannte „Jeanbrun“-Regelung, die 2026 eingeführt wurde, restrukturiert die Besteuerung von Immobilieninvestitionen rund um die Abschreibung. Man kann nun bis zu 80 % des Kaufpreises der Immobilie abschreiben, mit jährlichen Sätzen, die je nach Höhe der Miete variieren: zwischen 3,5 % und 5,5 % bei Neubauten, zwischen 3 % und 4 % bei sanierten Altbauten.
Die Gegenleistung ist alles andere als unerheblich. Die Abschreibungen werden in die steuerpflichtige Wertsteigerung beim Verkauf reintegriert. Ein Investor, der nach zehn Jahren mit einer Abschreibung von 4 % pro Jahr verkauft, hat eine deutlich höhere Wertsteigerungsbasis als ein Eigentümer, der nicht abgeschrieben hat.
Dieser Mechanismus verändert die Strategie für Vermögenswerte. Wenn das Ziel darin besteht, die Immobilie langfristig zu halten (Übertragung, Ruhestand), bleibt die Abschreibung vorteilhaft, da man die Besteuerung hinauszögert. Wenn man plant, mittelfristig zu verkaufen, kann der jährliche Steuervorteil durch die Rechnung beim Verkauf erheblich ausgeglichen werden.
Neubau oder saniertes Altbau: die steuerliche Entscheidung ist nicht mehr dieselbe
Mit höheren Abschreibungssätzen bei Neubauten lenkt die Jeanbrun-Regelung natürlich in Richtung neuer Bauprojekte. Sanierte Altbauten bleiben relevant, wenn der Preis pro Quadratmeter signifikant niedriger ist, was eine langsamere Abschreibung durch eine höhere Bruttorendite ausgleicht. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach lokalen Märkten.
Mietpreisbremse: angespannte Zonen und tatsächliche Obergrenzen
Die Mietpreisbremse betrifft nun mehrere große französische Agglomerationen. In Paris, Lyon oder Grenoble zeigen aktuelle Daten, dass mehr als jede dritte Anzeige die zulässigen Obergrenzen überschreitet. Für einen Investor bedeutet dies zwei Dinge: die maximale Miete ist theoretisch gedeckelt, aber der reale Markt toleriert weiterhin Abweichungen.
Auf einen Überschuss der Obergrenze zu setzen, wäre ein Managementfehler. Mieter können die Miete vor der Schlichtungskommission anfechten, und die Sanktionen werden strenger. Der richtige Ansatz besteht darin:
- Die anwendbare Referenzmiete für die genaue Adresse der Immobilie vor jedem Kauf zu überprüfen, um diese Obergrenze in die Berechnung der Mietrendite einzubeziehen
- Begründbare Mietaufschläge (Terrasse, außergewöhnlicher Ausblick, hochwertige Ausstattung) zu bevorzugen, anstatt die Obergrenze ohne Grund zu überschreiten
- Die Erneuerung der Experimente zur Mietpreisbremse zu antizipieren, von denen einige Ende 2026 auslaufen, was die Spielregeln in mehreren Städten ändern könnte
In nicht regulierten Zonen bleibt die Miete frei, aber die Nachfrage nach Mietwohnungen ist dort oft geringer. Eine freie Miete in einer wenig angespannten Zone garantiert keine bessere Rendite als eine regulierte Miete in einer Metropole, in der die Leerstandsquote nahezu null ist.
Leerstand und Mietverwaltung: konkrete Hebel zum Schutz Ihrer Einnahmen
Der Leerstand ist der größte Renditezerstörer. Ein Monat ohne Mieter von zwölf bedeutet mehr als 8 % weniger Einnahmen. Zwei Monate, und die Nettorendite eines durchschnittlichen Projekts fällt unter die Schwelle der zu tilgenden Immobilienfinanzierung.
Um dieses Risiko zu reduzieren, arbeitet man an drei konkreten Achsen:
- Die Fläche und den Typ der Wohnung an die tatsächliche lokale Nachfrage anzupassen (Studios und T2 vermieten sich schneller in Universitätszentren, T3-T4 in familienfreundlichen Vierteln in der Nähe von Schulen)
- Eine Miete leicht unter dem Marktpreis festzulegen, anstatt das Maximum anzustreben, was die Wiedervermietung beschleunigt und die Fluktuation reduziert
- Den Zustand der Immobilie zwischen zwei Mietern zu pflegen: eine schnelle Auffrischung (Farbe, Fugen, Sauberkeit) kostet ein paar hundert Euro, kann jedoch mehrere Wochen Leerstand vermeiden
Die Wahl des Mietvertrags hat direkte Auswirkungen auf die Besteuerung
Möblierte oder unmöblierte Vermietung, das Steuersystem hängt von der Art des unterzeichneten Mietvertrags ab. Bei möblierten Vermietungen ermöglicht das reale System die Abzüge von Kosten und der Abschreibung des Mobiliars. Bei unmöblierten Vermietungen vereinfacht das Mikrogrundstückssystem die Erklärung, begrenzt jedoch den Abzug auf einen Pauschalabzug.
Mit den steigenden Sozialabgaben auf möblierte Vermietungen haben einige Investoren, die systematisch zum LMNP gewechselt sind, ein Interesse daran, ihre Berechnungen zu überdenken. Die möblierte Vermietung ist nicht mehr automatisch das vorteilhafteste System für eine Immobilie ohne signifikante abzuschreibende Arbeiten.
Immobilienkredit und Zinssätze: zum richtigen Zeitpunkt verhandeln
Die Kosten des Kredits belasten stark die Rentabilität einer Immobilieninvestition. Eine Neuverhandlung des Darlehens oder der Kreditversicherung nach einigen Jahren kann mehrere Dutzend Euro pro Monat freisetzen, die direkt zum Nettocashflow hinzukommen.
Ein oft vernachlässigter Punkt: die Laufzeit des Kredits. Eine Verlängerung des Kredits senkt die monatliche Rate und verbessert den sofortigen Cashflow, erhöht jedoch die Gesamtkosten. Eine Verkürzung des Kredits bewirkt das Gegenteil. Die richtige Entscheidung hängt von Ihrem Vermögensziel ab: positiver monatlicher Cashflow oder schnelle Kapitalbildung.
Eine rentable Immobilieninvestition im Jahr 2026 basiert auf sich schnell ändernden steuerlichen Parametern. Zwischen den steigenden Sozialabgaben auf möblierte Vermietungen, der Jeanbrun-Regelung, die die Berechnung der Wertsteigerung ändert, und der sich ausbreitenden Mietpreisbremse hat jede Managemententscheidung direkte Auswirkungen auf Ihre Nettoreinnahmen. Vor dem Kauf zu rechnen, bleibt der einzige Reflex, der ein Projekt nachhaltig schützt.
