Die Produktion von Wohnkrediten in Frankreich ist von 13,2 Milliarden Euro im Juni auf 11 Milliarden Euro im Juli 2026 gefallen. Dieser Rückgang erfolgt nach mehreren Monaten positiver Signale, die durch den Rückgang der Zinsen seit dem Höchststand im Januar 2024 getragen wurden. Der Immobilienkreditmarkt befindet sich in einer Phase der Unsicherheit, in der die Indikatoren von Monat zu Monat widersprüchlich sind.
Der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnkredite ist im Juli 2026 leicht auf 3,18 % gestiegen. Diese Zahlen, veröffentlicht von der französischen Bankenvereinigung im September 2026, zeichnen ein differenzierteres Bild als die Aussagen über die Erholung.
Warum die Erholung des Immobilienkredits 2026 ins Stocken gerät
Die ersten fünf Monate des Jahres 2025 hatten Anlass zur Hoffnung gegeben. Der schrittweise Rückgang der Kreditkosten seit Anfang 2024 hatte wieder Kreditnehmer auf den Markt gebracht, mit steigenden Produktionsvolumen.
Diese Dynamik hat nachgelassen. Die französische Bankenvereinigung sieht die Produktion im Juli 2026 in einem schwachen Bereich im Vergleich zu den vorhergehenden Quartalen. Der geldpolitische Kontext, mit unter Druck stehenden Leitzinsen, belastet erneut die Bedingungen, die den Privatpersonen angeboten werden.
Diese Rückgänge auf einen einfachen saisonalen Tiefpunkt zu reduzieren, wäre verfrüht. Der leichte Anstieg des durchschnittlichen Zinssatzes, kombiniert mit dem Rückgang der Volumina, deutet darauf hin, dass die Banken ihre Margen anpassen. Um diese Entwicklungen Monat für Monat zu verfolgen, kompilieren die Nachrichten von kredit-et-immobilier.com die Marktdaten und aktuellen Analysen.
Eigenkapital: der neue Zugangsfaktor für Immobilienkredite
Eigenkapital hat sich als ein entscheidendes Kriterium für die Banken etabliert. Laut einer Analyse, die im September 2026 auf Basis von Daten der Banque de France veröffentlicht wurde, lag das durchschnittliche Eigenkapital der Kreditnehmer im Juli 2026 bei etwa 40.000 Euro.
Die Banque de France legt keinen Mindestbetrag für das Eigenkapital fest. Dieses Kriterium wird zusammen mit dem Zinssatz, der Laufzeit, der Sicherheit und dem Finanzierungsanteil geprüft. Die Institute nutzen es jedoch als Anpassungsvariable, insbesondere um den Anstieg der Zinsen in ihren Tabellen auszugleichen.
Was sich für Erstkäufer ändert
Ein Erstkäuferhaushalt ohne nennenswerte Ersparnisse sieht sich einem doppelten Hindernis gegenüber: steigenden Zinsen und einer höheren Eigenkapitalerwartung seitens der Kreditgeber. Die Frage der Kreditverfügbarkeit für diese Profile stellt sich erneut mit Nachdruck.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind diesbezüglich unterschiedlich. Einige Makler berichten, dass auch Anträge ohne Eigenkapital weiterhin genehmigt werden, während andere eine klare Verschärfung der Bankpraktiken feststellen. Die verfügbaren Daten erlauben keine eindeutige Unterscheidung zwischen einer allgemeinen Verschärfung und lokalisierten Anpassungen.
HCSF-Regeln für Immobilienkredite: der bestätigte Status quo
Der Höhere Rat für Finanzstabilität hat jede Anpassung der Normen für die Vergabe von Immobilienkrediten ausgeschlossen. Die maximale Verschuldungsquote bleibt bei 35 % des Einkommens, einschließlich Versicherung. Die Laufzeit des Kredits darf 25 Jahre nicht überschreiten (27 Jahre für Käufe in VEFA oder mit umfangreichen Arbeiten).
Mehrere Akteure im Immobilienfinanzierungsbereich plädierten für eine Erhöhung dieser Obergrenze oder eine Ausweitung der Ausnahmen. Der HCSF hat seinen Rahmen beibehalten, da er der Meinung ist, dass er die Kreditnehmer schützt, ohne den Zugang zu Krediten zu blockieren.
- Die 35 %ige Belastungsquote umfasst die Kreditnehmerversicherung, was die Kreditfähigkeit im Vergleich zu einer Berechnung ohne Versicherung verringert.
- Die Banken behalten sich eine Flexibilitätsmarge von 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion vor, von der ein Teil auf Erstkäufer und den Erwerb von Hauptwohnsitzen entfällt.
- Die maximale Laufzeit von 25 Jahren (oder 27 Jahren) begrenzt mechanisch den Kreditbetrag, wenn die Zinsen steigen.
DPE und Investitionen in Mietobjekte: was sich 2027 für die Finanzierung ändert
Das Energieeffizienzdiagnose wird auf einem technischen Parameter neu berechnet. Der Umrechnungsfaktor für Strom sinkt von 1,9 auf 1,7. Die 2026 durchgeführten DPE können automatisch über das DPE-Observatorium der Ademe aktualisiert werden, ohne dass ein neuer Besuch des Diagnostikers erforderlich ist.
Diese Neuberechnung könnte dazu führen, dass eine signifikante Anzahl von Wohnungen aus der Kategorie “Thermische Sieb” herausfällt.
Auswirkungen auf die Kreditentscheidungen
Für Investoren im Mietsektor spielt die DPE-Klasse zunehmend eine Rolle bei der Kaufentscheidung. Eine Immobilie der Klassen F oder G wird langfristig für die Vermietung verboten, was ihren Mietwert mindert und die Kreditvergabe erschwert.
Mit dem neuen Koeffizienten könnten einige Wohnungen in die Kategorien D oder E umklassifiziert werden und wieder finanzierbar im Rahmen eines Mietprojekts werden. Die Käufer berücksichtigen nun die DPE als ein Verhandlungsmittel für den Preis, was die Struktur der Kreditunterlagen, die den Banken vorgelegt werden, verändert.
Der Immobilienkreditmarkt bleibt zwischen Signalen gefangen, die nicht konvergieren. Die monatliche Produktion schwankt, die Zinsen steigen nach einer langen Phase des Rückgangs wieder an, und die aufsichtsrechtlichen Regeln des HCSF bleiben unverändert. Die nächste Wendung wird sowohl von den geldpolitischen Entscheidungen als auch von der Entwicklung des DPE und dessen konkreten Auswirkungen auf den Mietbestand abhängen.
