De productie van woningkredieten in Frankrijk is in juni gedaald van 13,2 miljard euro naar 11 miljard euro in juli 2026. Deze terugval komt na verschillende maanden van positieve signalen, aangedreven door de daling van de rente die begon na de piek in januari 2024. De hypotheekmarkt bevindt zich in een fase van onzekerheid waarin de indicatoren van maand tot maand tegenstrijdig zijn.
De gemiddelde rente van nieuwe woningkredieten is licht gestegen naar 3,18 % in juli 2026. Deze cijfers, gepubliceerd door de Franse bankfederatie in september 2026, schetsen een genuanceerder beeld dan de uitspraken over het herstel.
Waarom het herstel van de hypotheekmarkt in 2026 stagneert
De eerste vijf maanden van 2025 gaven redenen tot optimisme. De geleidelijke daling van de kredietkosten sinds begin 2024 had meer leners naar de markt gebracht, met stijgende productieniveaus.
Deze dynamiek is verzwakt. De Franse bankfederatie plaatst de productie van juli 2026 in een zwakke zone in vergelijking met de voorgaande kwartalen. De monetaire context, met rentetarieven die onder druk blijven, weegt opnieuw op de voorwaarden die aan particulieren worden aangeboden.
Het terugbrengen van deze daling tot een eenvoudig seizoensgebonden dip zou prematuur zijn. De lichte stijging van de gemiddelde rente, in combinatie met de daling van de volumes, geeft aan dat banken hun marges herzien. Om deze ontwikkelingen maand na maand te volgen, verzamelen de actualiteiten van credit-et-immobilier.com de marktgegevens en recente analyses.
Eigen inbreng: het nieuwe toegangskriterium voor hypotheekleningen
De eigen inbreng is een selectiecriterium geworden voor banken. Volgens een analyse gepubliceerd in september 2026 op basis van gegevens van de Banque de France, benaderde de gemiddelde inbreng van leners 40.000 euro in juli 2026.
De Banque de France stelt geen minimumnorm voor de inbreng vast. Dit criterium wordt naast de rente, de looptijd, de garantie en de financieringsquote beoordeeld. De instellingen gebruiken het echter als een aanpassingsvariabele, vooral om de stijging van de rente op hun tarieven te compenseren.
Wat dit betekent voor starters
Een starter zonder aanzienlijke spaargelden staat voor een dubbele uitdaging: stijgende rentes en een hogere inbrengverwachting van de kredietverstrekkers. De vraag naar de toegankelijkheid van krediet voor deze profielen is opnieuw actueel.
De ervaringen op de werkvloer verschillen hierover. Sommige makelaars geven aan dat dossiers zonder inbreng nog steeds worden goedgekeurd, terwijl anderen een duidelijke verstrakking van de bancaire praktijken constateren. De beschikbare gegevens maken het moeilijk om te oordelen over een algemene verstrakking of lokale aanpassingen.
HCSF-regels voor hypotheekleningen: de status quo bevestigd
De Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit heeft elke wijziging van de normen voor het verstrekken van hypotheekleningen afgewezen. De maximale schuldratio blijft vastgesteld op 35 % van het inkomen, inclusief verzekering. De looptijd van de lening mag niet langer zijn dan 25 jaar (27 jaar voor aankopen in VEFA of met aanzienlijke verbouwingen).
Verschillende spelers in de vastgoedfinanciering pleitten voor een verhoging van deze limiet of een uitbreiding van de uitzonderingen. De HCSF heeft zijn kader gehandhaafd, oordelend dat het de leners beschermt zonder de toegang tot krediet te vergrendelen.
- De inspanningsratio van 35 % omvat de kredietverzekering, wat de leencapaciteit vermindert in vergelijking met een berekening zonder verzekering.
- De banken behouden een marge van flexibiliteit op 20 % van hun kwartaalproductie, waarvan een deel is gericht op starters en de aankoop van hoofdverblijven.
- De maximale looptijd van 25 jaar (of 27 jaar) beperkt mechanisch het te lenen bedrag wanneer de rentes stijgen.
DPE en vastgoedbelegging: wat verandert voor de financiering in 2027
Het energieprestatiecertificaat zal worden herberekend op basis van een technische parameter. De conversiefactor voor elektriciteit zal van 1,9 naar 1,7 gaan. De DPE’s die in 2026 zijn uitgevoerd, kunnen automatisch worden bijgewerkt via het DPE-observatorium van de Ademe, zonder een nieuwe bezoek van de inspecteur.
Deze herberekening zou een aanzienlijk aantal woningen buiten de categorie “energieverspillers” kunnen plaatsen.
Impact op kredietbeslissingen
Voor vastgoedbeleggers weegt de DPE-klasse steeds zwaarder in de aankoopbeslissing. Een pand dat is geclassificeerd als F of G zal op termijn verboden zijn voor verhuur, wat de verhuurwaarde vermindert en het verkrijgen van een lening bemoeilijkt.
Met de nieuwe coefficient zouden sommige woningen opnieuw kunnen worden geclassificeerd in categorie D of E, waardoor ze weer financierbaar worden binnen een verhuurproject. Aankopers integreren de DPE nu als een onderhandelingsmiddel voor de prijs, wat de structuur van de kredietdossiers die aan de banken worden voorgelegd, verandert.
De hypotheekmarkt blijft gevangen tussen signalen die niet samenvallen. De maandelijkse productie fluctueert, de rentes stijgen opnieuw na een lange periode van daling, en de prudentiële regels van de HCSF blijven onveranderd. De volgende verandering zal zowel afhangen van de monetaire beleidsbeslissingen als van de evolutie van de DPE en de concrete effecten op de huurmarkt.
