Der LMNP-Status in Seniorenresidenzen profitiert seit dem Finanzgesetz für 2025 von einer besonderen steuerlichen Behandlung. Während die Reintegration der Abschreibungen in den Veräußerungsgewinn nun einen Teil der möblierten Vermietungen betrifft, sind Seniorenresidenzen, die dem rechtlichen Rahmen der Einrichtungen und Dienste für ältere Menschen unterliegen, ausdrücklich davon ausgeschlossen. Dieser Punkt, kodifiziert in Artikel 150 VB des CGI, verändert die Berechnung des Ausstiegs für jeden Investor, der mit einer mittelfristigen Veräußerung rechnet.
Ausschluss der Reintegration der Abschreibungen: Was ändert Artikel 150 VB des CGI
Die Reform, die durch Artikel 84 des Gesetzes Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025 eingeführt wurde, hat eine klare Trennlinie zwischen den Typen von möblierten Vermietungen geschaffen. Klassische möblierte Vermietungen sehen ihre Abschreibungen bei der Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns bei der Veräußerung reintegriert. Seniorenresidenzen, vorbehaltlich ihrer Zugehörigkeit zum Regime der Seniorenservicewohnungen, behalten das vorherige Mechanismus bei.
In der Praxis bedeutet dies, dass ein Investor, der ein Appartement in einer Seniorenresidenz nach zehn oder fünfzehn Jahren Betrieb verkauft, nicht unter der Erhöhung des Veräußerungsgewinns leidet, die mit den während der Haltedauer abgezogenen Abschreibungen verbunden ist. Der steuerliche Vorteil beim Verkauf bleibt für berechtigte Seniorenresidenzen unberührt. Wir empfehlen jedoch, den genauen rechtlichen Status der Residenz vor dem Erwerb zu überprüfen, da nicht alle unter der Bezeichnung “Seniorenresidenz” vermarkteten Strukturen notwendigerweise dem geschützten Rahmen unterliegen.
Für diejenigen, die in Seniorenresidenzen mit Crédits et Placements investieren möchten, stellt diese rechtliche Unterscheidung ein vorrangiges Auswahlkriterium bei der Erstellung der Unterlagen dar.
Bonität des Betreibers: Das wahre Risiko des gewerblichen Mietvertrags in Seniorenresidenzen
Die angegebene Mietrendite basiert auf einem gewerblichen Mietvertrag, der mit einem einzigen Betreiber unterzeichnet wurde. Der Investor vermietet nicht direkt an den Bewohner, sondern erhält eine Miete, die vom Betreiber gezahlt wird. Die finanzielle Solidität des Betreibers bestimmt die Regelmäßigkeit der Einnahmen, nicht die in der Verkaufsbroschüre angegebene Belegungsquote.
Im Falle einer Insolvenz des Betreibers (Kollektivverfahren, Liquidation, Zwangsneuverhandlung des Mietvertrags) können die Mieten unterbrochen oder gesenkt werden, ohne dass der Eigentümer sofortige Rechtsmittel hat. Wir beobachten, dass diese Realität in den meisten Vermarktungsunterlagen unterdokumentiert bleibt.
Vor der Unterzeichnung sollte die Analyse mehrere konkrete Elemente umfassen:
- Die veröffentlichten Konten des Betreibers und seiner Muttergesellschaft, wobei die Verschuldungsquoten und die Fähigkeit zur Selbstfinanzierung der letzten drei Geschäftsjahre überprüft werden
- Die Historie vergangener Kollektivverfahren der Gruppe, einschließlich anderer Residenzen des gleichen Betreibers
- Die Bedingungen für die Erneuerung des Mietvertrags (Dauer, Mietanpassungsklausel, Modalitäten für eine vorzeitige Kündigung)
- Das Vorhandensein oder Fehlen einer Betreiberwechselklausel, die es ermöglicht, das Appartement an einen anderen Betreiber ohne längere Einkommensunterbrechung weiterzuvermieten
Ein Mietvertrag über neun Jahre mit einem fragilen Betreiber ist weniger wert als ein Mietvertrag über sechs Jahre mit einem Betreiber, dessen finanzielle Grundlagen überprüfbar sind.
Netto-Rentabilität im LMNP: Abschreibung des Objekts und tatsächliche Kosten
Die angegebene Bruttorendite (häufig als Prozentsatz des Kaufpreises ausgedrückt) spiegelt nicht das tatsächlich erzielte Einkommen wider. Die Berechnung der Nettorentabilität umfasst nicht erstattungsfähige Kosten, die Grundsteuer und die von dem Betreiber erhobenen Verwaltungskosten.
Der LMNP-Status erlaubt es, die Abschreibung des Objekts und des Mobiliars von den tatsächlich erklärten Mieteinnahmen abzuziehen. Dieses Mechanismus reduziert oder annulliert die Besteuerung der während eines signifikanten Zeitraums erhaltenen Mieten. Der nicht abgezogene Teil wird auf die folgenden Geschäftsjahre übertragen, was den steuerlichen Vorteil weit über die ersten Betriebsjahre hinaus verlängert.
Zwei Posten verdienen besondere Aufmerksamkeit bei der Prognose. Der erste betrifft die Kosten der Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaftsbereiche und der gemeinsamen Dienstleistungen, die einen erheblichen Teil der Bruttomiete ausmachen können. Der zweite bezieht sich auf die Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung zwischen zwei Bewohnern, die vom Eigentümer zu tragen sind, wenn dies im gewerblichen Mietvertrag vorgesehen ist.
Wir stellen fest, dass die von den Vermarktern bereitgestellten Simulationen regelmäßig diese beiden Budgetposten auslassen. Eine zuverlässige Prognose integriert sie von Anfang an.
Solidaritätsdimension und Auswirkungen auf den Bestand an angepassten Wohnungen
Die Alterung der französischen Bevölkerung erzeugt einen strukturellen Bedarf an Wohnungen, die für selbstständige Senioren geeignet sind. Seniorenresidenzen positionieren sich zwischen der häuslichen Pflege (manchmal ungeeignet) und dem EHPAD (für abhängige Personen bestimmt). Dieses Zwischensegment ist im Vergleich zur projizierten Nachfrage unterdotiert.
In diese Art von Immobilie zu investieren, trägt direkt zur Erhöhung des verfügbaren Bestands bei. Jedes Appartement, das von einem privaten Investor finanziert wird, ist eine zusätzliche Wohnung für einen selbstständigen Senioren. Die Solidaritätsdimension basiert nicht auf einer Marketingbotschaft, sondern ergibt sich mechanisch aus der Übereinstimmung zwischen privater Finanzierung und einem dokumentierten sozialen Bedarf.
Das Geschäftsmodell der Seniorenresidenzen basiert auf integrierten Dienstleistungen (Verpflegung, Wäscherei, gemeinschaftliche Aktivitäten), die zur Prävention von Isolation beitragen. Diese Komponente des sozialen Zusammenhalts, die schwer in einer Tabelle zu quantifizieren ist, stellt jedoch einen Stabilitätsfaktor bei der Vermietung dar: Ein Bewohner, der mit seinem Lebensumfeld zufrieden ist, verlängert seinen Vertrag, was die Leerstände reduziert und den Einkommensfluss sowohl für den Betreiber als auch für den Eigentümer sichert.
Die Wahl einer Seniorenresidenz als Anlageobjekt für die Vermietung vereint somit ein Vermögensziel mit einem messbaren sozialen Nutzen. Die Rentabilität hängt von der Gründlichkeit der vorherigen Analyse ab, nicht von der Zusage einer garantierten Rendite. Ein solider Betreiber, ein korrekt verhandelter gewerblicher Mietvertrag und ein steuerlicher Status, der im Hinblick auf das Finanzgesetz 2025 überprüft wurde, bilden die Grundlage für eine nachhaltige Investition.
