El punto de partida del conteo de los años de tenencia para la plusvalía inmobiliaria no siempre coincide con la fecha indicada en el acto auténtico de compra. Esta confusión genera errores de cálculo frecuentes, incluso entre vendedores asistidos por un profesional. Comprender la mecánica exacta del conteo permite anticipar el monto del impuesto o, en algunos casos, posponer una venta unas semanas para superar un umbral de reducción.
Fecha de inicio del conteo: los casos que complican el cálculo de la plusvalía
El principio general adoptado por la administración fiscal es simple: la duración de la tenencia comienza a contar desde la fecha del acto auténtico de adquisición hasta la fecha del acto auténtico de cesión. No la promesa de venta, no el compromiso. El acto notarial firmado ante el notario.
Donde el cálculo se complica es para los bienes recibidos por donación o herencia. En estos casos, el punto de partida es la fecha del acto de donación o del fallecimiento, y no la fecha en la que el donante adquirió el bien. Un heredero que revende tres años después del fallecimiento solo cuenta con tres años de tenencia, incluso si el difunto poseía el bien desde hace veinticinco años.
Otro engaño recurrente: los bienes adquiridos en VEFA (venta en estado futuro de finalización). La fecha considerada es la del acto auténtico de adquisición, generalmente firmado mucho antes de la entrega. Observamos que algunos vendedores confunden entrega y adquisición, lo que distorsiona su estimación por varios años.
Los profesionales que acompañan transacciones sobre inmuebles en Lyon con Detectis Immo verifican sistemáticamente estas fechas antes de cualquier simulación fiscal, lo que evita sorpresas al momento de la firma definitiva.
Reducción por duración de tenencia: la doble escala de 22 años y 30 años
La ley de finanzas 2026 ha confirmado el mantenimiento de la doble escala de reducción prevista en el artículo 150 VC del CGI. La reforma mencionada en la prensa que buscaba unificar la duración a 17 años no ha sido adoptada. Por lo tanto, el régimen vigente sigue siendo el siguiente.
Para el impuesto sobre la renta (tasa fija del 19 %), la reducción se aplica por tramos a partir del sexto año de tenencia. La exención total del impuesto sobre la renta se produce después de 22 años de tenencia cumplidos.
Para las contribuciones sociales (17,2 %), el ritmo de reducción es más lento. La exención total de contribuciones sociales no se produce hasta después de 30 años de tenencia cumplidos.
Concretamente, un bien poseído entre 22 y 30 años sigue sujeto a las contribuciones sociales sobre la fracción de plusvalía no aún eliminada por la reducción. Recomendamos no considerar que un bien está “exento” después de 22 años sin verificar la componente de contribuciones sociales.
Tabla de reducción por tramo
El cálculo año por año se basa en tasas diferentes según el impuesto correspondiente:
- Desde el 6º hasta el 21º año cumplido: 6 % de reducción por año para el impuesto sobre la renta, 1,65 % por año para las contribuciones sociales.
- El 22º año cumplido: 4 % para el impuesto sobre la renta (que alcanza entonces el 100 %), 1,60 % para las contribuciones sociales.
- Desde el 23º hasta el 30º año cumplido: el impuesto sobre la renta ya está exento, pero las contribuciones sociales continúan con una reducción del 9 % por año hasta la exención total.
Esta doble escala obliga a realizar dos cálculos paralelos para obtener el monto total a pagar. Omitir uno de los dos conduce a subestimar o sobreestimar la tributación.
Reintegración de las amortizaciones LMNP: la regla de febrero de 2025
Desde las cesiones que se realicen a partir de febrero de 2025, el artículo 150 VB II del CGI impone deducir todas las amortizaciones practicadas durante el período de alquiler del precio de adquisición para el cálculo de la plusvalía. Esta regla se aplica a los arrendadores de bienes muebles no profesionales (LMNP) y a los arrendadores privados que hayan beneficiado de amortizaciones contables.
El impacto en el cálculo de los años de tenencia es indirecto pero significativo. Las amortizaciones no modifican la duración de la tenencia en sí, pero aumentan la plusvalía bruta al disminuir el precio de adquisición considerado. Un bien poseído durante 15 años con amortizaciones acumuladas importantes puede así generar una plusvalía imponible notablemente superior a lo que el vendedor anticipaba.
La reintegración se aplica a todas las amortizaciones, incluidas las practicadas antes de la entrada en vigor de la reforma. Este mecanismo retroactivo modifica el arbitraje entre vender rápidamente o esperar un umbral de reducción adicional.
Reducción excepcional en zona tensa: prórroga hasta finales de 2027
La ley de finanzas 2026 ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027 la reducción excepcional del 60 %, 75 % o 85 % prevista en el artículo 150 VE del CGI. Este dispositivo se aplica a las cesiones realizadas en ciertas zonas tensas, bajo condiciones relacionadas con la naturaleza de la operación (construcción, demolición-reconstrucción).
Este tipo de reducción excepcional se acumula con la reducción por duración de tenencia. El orden de cálculo cuenta: primero se aplica la reducción por duración de tenencia sobre la plusvalía neta, luego la reducción excepcional sobre el saldo. Un bien poseído durante 10 años en una zona elegible se beneficia, por lo tanto, de un doble efecto que puede reducir considerablemente la tributación final.
Observamos que este dispositivo sigue siendo infrautilizado porque las condiciones de elegibilidad son estrictas: localización geográfica, compromiso del comprador a construir o reconstruir en un plazo definido, y densidad mínima del proyecto.
Método práctico para calcular los años de tenencia
Para evitar cualquier error, el método más fiable sigue siendo proceder en tres etapas:
- Identificar la fecha exacta que figura en el acto auténtico de adquisición (o el acto de donación, o la fecha del fallecimiento en caso de herencia).
- Contar los años cumplidos entre esta fecha y la fecha prevista de firma del acto de venta, no la fecha del compromiso.
- Aplicar por separado las dos tablas de reducción (impuesto sobre la renta y contribuciones sociales) a la plusvalía neta después de la corrección del precio de adquisición.
Un retraso de unas semanas puede hacer que se pase a un umbral de reducción superior. Antes de fijar una fecha de firma, verificar si se acerca un aniversario de tenencia sigue siendo el reflejo más rentable en materia de fiscalidad inmobiliaria.