Het startpunt voor de berekening van de jaren van bezit voor de meerwaarde op onroerend goed valt niet altijd samen met de datum die op de authentieke aankoopakte staat. Deze verwarring leidt tot frequente rekenfouten, zelfs bij verkopers die door een professional worden begeleid. Het begrijpen van de exacte mechaniek van de berekening maakt het mogelijk om het bedrag van de belasting te anticiperen of, in sommige gevallen, een verkoop met enkele weken uit te stellen om een hogere vrijstelling te bereiken.
Startdatum van de berekening: de gevallen die de berekening van de meerwaarde bemoeilijken
Het algemene principe dat door de belastingdienst wordt gehanteerd is eenvoudig: de duur van het bezit loopt van de datum van de authentieke akte van verwerving tot de datum van de authentieke akte van overdracht. Niet de verkoopbelofte, niet de compromis. De notariële akte die voor de notaris is ondertekend.
Waar de berekening ingewikkeld wordt, is voor de goederen die door schenking of erfenis zijn verkregen. In deze gevallen is het startpunt de datum van de schenking of het overlijden, en niet de datum waarop de schenker het goed zelf had verworven. Een erfgenaam die drie jaar na het overlijden verkoopt, profiteert slechts van drie jaar bezit, ook al had de overledene het goed al vijfentwintig jaar in bezit.
Een andere terugkerende valstrik: de goederen die in VEFA (verkoop in de toekomstige staat van voltooiing) zijn verworven. De datum die wordt gehanteerd is die van de authentieke akte van verwerving, meestal ondertekend lang voor de levering. We merken op dat sommige verkopers levering en verwerving verwarren, wat hun schatting met meerdere jaren verstoort.
De professionals die transacties op onroerend goed in Lyon met Detectis Immo begeleiden, controleren systematisch deze data voordat ze fiscale simulaties uitvoeren, wat verrassingen bij de definitieve ondertekening voorkomt.
Vrijstelling voor duur van bezit: de dubbele schaal van 22 jaar en 30 jaar
De begrotingswet 2026 heeft de handhaving van de dubbele schaal van vrijstelling die is voorzien in artikel 150 VC van de CGI bevestigd. De hervorming die in de pers werd genoemd om de duur te uniformiseren op 17 jaar is niet aangenomen. Het geldende regime blijft dus als volgt.
Voor de inkomstenbelasting (vast forfaitair tarief van 19 %) geldt de vrijstelling in schijven vanaf het zesde jaar van bezit. De totale vrijstelling van inkomstenbelasting treedt in werking na 22 jaar volledig bezit.
Voor de sociale bijdragen (17,2 %) is het tempo van de vrijstelling trager. De totale vrijstelling van sociale bijdragen treedt pas in werking na 30 jaar volledig bezit.
Concreet blijft een goed dat tussen de 22 en 30 jaar in bezit is, onderhevig aan sociale bijdragen op het deel van de meerwaarde dat nog niet is weggevaagd door de vrijstelling. We raden aan niet te veronderstellen dat een goed “vrijgesteld” is na 22 jaar zonder de component sociale bijdragen te controleren.
Vrijstellingsschema per schijf
De berekening jaar na jaar is gebaseerd op verschillende tarieven afhankelijk van de betreffende belasting:
- Van het 6e tot het 21e volledige jaar: 6 % vrijstelling per jaar voor de inkomstenbelasting, 1,65 % per jaar voor de sociale bijdragen.
- Het 22e volledige jaar: 4 % voor de inkomstenbelasting (die dan 100 % bereikt), 1,60 % voor de sociale bijdragen.
- Van het 23e tot het 30e volledige jaar: de inkomstenbelasting is al vrijgesteld, maar de sociale bijdragen gaan door met een vrijstelling van 9 % per jaar tot volledige vrijstelling.
Deze dubbele schaal verplicht tot het uitvoeren van twee parallelle berekeningen om het totaal verschuldigde bedrag te verkrijgen. Het weglaten van een van beide leidt tot onderschatting of overschatting van de belasting.
Herintegratie van de afschrijvingen LMNP: de regel van februari 2025
Sinds de overdrachten die plaatsvinden vanaf februari 2025, verplicht artikel 150 VB II van de CGI om alle afschrijvingen die tijdens de huurperiode zijn toegepast van de aankoopprijs af te trekken voor de berekening van de meerwaarde. Deze regel geldt voor niet-professionele verhuurders van gemeubileerde woningen (LMNP) en particuliere verhuurders die hebben geprofiteerd van boekhoudkundige afschrijvingen.
De impact op de berekening van de jaren van bezit is indirect maar significant. De afschrijvingen veranderen de duur van het bezit zelf niet, maar ze verhogen de bruto meerwaarde door de in aanmerking genomen aankoopprijs te verlagen. Een goed dat 15 jaar in bezit is met aanzienlijke cumulatieve afschrijvingen kan zo een belastbare meerwaarde genereren die aanzienlijk hoger is dan wat de verkoper had verwacht.
De herintegratie betreft alle afschrijvingen, inclusief die welke zijn toegepast vóór de inwerkingtreding van de hervorming. Dit retroactieve mechanisme verandert de afweging tussen snel verkopen of wachten op een extra vrijstellingsniveau.
Uitzonderlijke vrijstelling in gespannen gebieden: verlenging tot eind 2027
De begrotingswet 2026 heeft de uitzonderlijke vrijstelling van 60 %, 75 % of 85 % die is voorzien in artikel 150 VE van de CGI verlengd tot 31 december 2027. Dit systeem is van toepassing op overdrachten die plaatsvinden in bepaalde gespannen gebieden, onder voorwaarden die verband houden met de aard van de operatie (bouw, sloop-herbouw).
Dit uitzonderlijke vrijstellingspercentage cumuleert met de vrijstelling voor de duur van het bezit. De volgorde van berekening is van belang: eerst wordt de vrijstelling voor de duur van het bezit toegepast op de netto meerwaarde, daarna de uitzonderlijke vrijstelling op het saldo. Een goed dat al 10 jaar in een in aanmerking komend gebied wordt gehouden, profiteert dus van een dubbel effect dat de uiteindelijke belasting aanzienlijk kan verlagen.
We merken op dat dit systeem onderbenut blijft omdat de voorwaarden voor geschiktheid strikt zijn: geografische locatie, verbintenis van de koper om binnen een bepaalde termijn te bouwen of te herbouwen, en minimale dichtheid van het project.
Praktische methode voor het berekenen van de jaren van bezit
Om fouten te voorkomen, blijft de meest betrouwbare methode om in drie stappen te werk te gaan:
- Identificeer de exacte datum die op de authentieke akte van verwerving staat (of de akte van schenking, of de datum van overlijden voor een erfenis).
- Tel de volledige jaren tussen deze datum en de geplande datum van ondertekening van de verkoopakte, niet de datum van de compromis.
- Pas afzonderlijk de twee vrijstellingsschema’s (inkomstenbelasting en sociale bijdragen) toe op de netto meerwaarde na correctie van de aankoopprijs.
Een verschuiving van enkele weken kan leiden tot een hogere vrijstellingsschijf. Voordat een ondertekeningsdatum wordt vastgesteld, blijft het controleren of een bezit verjaardag nadert de meest rendabele reflex op het gebied van vastgoedbelasting.