Der Ausgangspunkt für die Berechnung der Haltedauer für die Immobiliengewinnsteuer fällt nicht immer mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags zusammen. Diese Verwirrung führt häufig zu Berechnungsfehlern, selbst bei Verkäufern, die von einem Fachmann begleitet werden. Das genaue Verständnis der Berechnungsmechanik ermöglicht es, die Höhe der Steuer vorherzusehen oder in bestimmten Fällen einen Verkauf um einige Wochen zu verschieben, um eine höhere Freigrenze zu erreichen.
Startdatum der Berechnung: die Fälle, die die Berechnung des Gewinns erschweren
Das von der Finanzverwaltung festgelegte allgemeine Prinzip ist einfach: Die Haltedauer beginnt mit dem Datum des notariellen Erwerbsakts bis zum Datum des notariellen Verkaufsakts. Nicht die Verkaufszusage, nicht der Vorvertrag. Der notariell beurkundete Vertrag, der vor dem Notar unterzeichnet wurde.
Wo die Berechnung kompliziert wird, ist bei den Immobilien, die durch Schenkung oder Erbschaft erhalten wurden. In diesen Fällen ist der Ausgangspunkt das Datum der Schenkung oder des Todes, und nicht das Datum, an dem der Schenker die Immobilie selbst erworben hat. Ein Erbe, der drei Jahre nach dem Tod verkauft, hat nur drei Jahre Haltedauer, auch wenn der Verstorbene die Immobilie seit fünfundzwanzig Jahren besaß.
Eine weitere häufige Falle: Immobilien, die im Rahmen einer VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) erworben wurden. Das maßgebliche Datum ist das des notariellen Erwerbsakts, der in der Regel lange vor der Übergabe unterzeichnet wird. Wir beobachten, dass einige Verkäufer Übergabe und Erwerb verwechseln, was ihre Schätzung um mehrere Jahre verfälscht.
Die Fachleute, die Transaktionen im Immobilienbereich in Lyon mit Detectis Immo begleiten, überprüfen systematisch diese Daten vor jeder steuerlichen Simulation, was Überraschungen zum Zeitpunkt der endgültigen Unterzeichnung vermeidet.
Abschlag für Haltedauer: die doppelte Staffelung 22 Jahre und 30 Jahre
Das Finanzgesetz 2026 hat die Beibehaltung der doppelten Abschlagstaffelung gemäß Artikel 150 VC des CGI bestätigt. Die in der Presse erwähnte Reform zur Vereinheitlichung der Haltedauer auf 17 Jahre wurde nicht angenommen. Das geltende Regime bleibt daher wie folgt.
Für die Einkommensteuer (pauschaler Steuersatz von 19 %) wird der Abschlag ab der sechsten Haltedauer-Jahr in Stufen angewendet. Die vollständige Steuerbefreiung tritt nach 22 Jahren Haltedauer ein.
Für die Sozialabgaben (17,2 %) ist das Tempo des Abschlags langsamer. Die vollständige Befreiung von den Sozialabgaben tritt erst nach 30 Jahren Haltedauer ein.
Konkret bleibt eine Immobilie, die zwischen 22 und 30 Jahren gehalten wird, den Sozialabgaben auf den Teil des Gewinns unterworfen, der noch nicht durch den Abschlag ausgeglichen wurde. Wir empfehlen, nicht zu glauben, dass eine Immobilie nach 22 Jahren “befreit” ist, ohne die Komponente der Sozialabgaben zu überprüfen.
Abschlagstabelle nach Tranche
Die Berechnung Jahr für Jahr basiert auf unterschiedlichen Sätzen je nach betroffener Steuer:
- Von der 6. bis zur 21. vollendeten Jahr: 6 % Abschlag pro Jahr für die Einkommensteuer, 1,65 % pro Jahr für die Sozialabgaben.
- Das 22. vollendete Jahr: 4 % für die Einkommensteuer (die dann 100 % erreicht), 1,60 % für die Sozialabgaben.
- Von der 23. bis zur 30. vollendeten Jahr: Die Einkommensteuer ist bereits befreit, aber die Sozialabgaben laufen weiter mit einem Abschlag von 9 % pro Jahr bis zur vollständigen Befreiung.
Diese doppelte Staffelung zwingt dazu, zwei parallele Berechnungen durchzuführen, um den insgesamt geschuldeten Betrag zu ermitteln. Das Auslassen einer der beiden führt zu einer Unterschätzung oder Überschätzung der Besteuerung.
Reintegration der Abschreibungen LMNP: die Regel von Februar 2025
Seit den Verkäufen, die ab Februar 2025 stattfinden, verlangt Artikel 150 VB II des CGI, dass alle während der Mietdauer vorgenommenen Abschreibungen vom Kaufpreis für die Berechnung des Gewinns abgezogen werden. Diese Regel betrifft die nicht professionellen möblierten Vermieter (LMNP) und private Vermieter, die von buchhalterischen Abschreibungen profitiert haben.
Die Auswirkungen auf die Berechnung der Haltedauer sind indirekt, aber erheblich. Die Abschreibungen ändern nicht die Haltedauer selbst, erhöhen jedoch den Bruttogewinn, indem sie den berücksichtigten Kaufpreis senken. Eine Immobilie, die 15 Jahre mit erheblichen kumulierten Abschreibungen gehalten wurde, kann somit einen steuerpflichtigen Gewinn generieren, der deutlich höher ist als das, was der Verkäufer erwartet hatte.
Die Reintegration betrifft alle Abschreibungen, einschließlich derjenigen, die vor Inkrafttreten der Reform vorgenommen wurden. Dieser rückwirkende Mechanismus verändert die Abwägung zwischen schnellem Verkauf oder Warten auf eine zusätzliche Abschlagstufe.
Außergewöhnlicher Abschlag in angespannten Zonen: Verlängerung bis Ende 2027
Das Finanzgesetz 2026 hat den außergewöhnlichen Abschlag von 60 %, 75 % oder 85 % gemäß Artikel 150 VE des CGI bis zum 31. Dezember 2027 verlängert. Dieses System gilt für Verkäufe, die in bestimmten angespannten Zonen durchgeführt werden, unter Bedingungen, die mit der Art der Operation (Bau, Abriss-Wiederaufbau) verbunden sind.
Dieser außergewöhnliche Abschlag kumuliert sich mit dem Abschlag für die Haltedauer. Die Reihenfolge der Berechnung zählt: Zuerst wird der Abschlag für die Haltedauer auf den Nettogewinn angewendet, dann der außergewöhnliche Abschlag auf den Restbetrag. Eine Immobilie, die seit 10 Jahren in einer förderfähigen Zone gehalten wird, profitiert somit von einem doppelten Effekt, der die endgültige Besteuerung erheblich reduzieren kann.
Wir beobachten, dass dieses System untergenutzt bleibt, da die Voraussetzungen für die Förderfähigkeit streng sind: geografische Lage, Verpflichtung des Käufers, innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens zu bauen oder wieder aufzubauen, und minimale Dichte des Projekts.
Praktische Methode zur Berechnung der Haltedauer
Um Fehler zu vermeiden, bleibt die zuverlässigste Methode, in drei Schritten vorzugehen:
- Das genaue Datum im notariellen Erwerbsakt (oder im Schenkungsakt oder das Todesdatum für eine Erbschaft) identifizieren.
- Die vollendeten Jahre zwischen diesem Datum und dem geplanten Datum der Unterzeichnung des Verkaufsakts zählen, nicht das Datum des Vorvertrags.
- Die beiden Abschlagstabellen (Einkommensteuer und Sozialabgaben) separat auf den Nettogewinn nach Korrektur des Kaufpreises anwenden.
Eine Verschiebung von einigen Wochen kann dazu führen, dass man in eine höhere Abschlagstufe fällt. Vor der Festlegung eines Unterzeichnungsdatums ist es der rentabelste Reflex in Bezug auf die Immobilienbesteuerung, zu überprüfen, ob ein Haltedauer-Jubiläum bevorsteht.