O ponto de partida da contagem dos anos de posse para a mais-valia imobiliária nem sempre coincide com a data constante no ato autêntico de compra. Essa confusão gera erros de cálculo frequentes, inclusive entre vendedores acompanhados por um profissional. Compreender a mecânica exata da contagem permite antecipar o montante do imposto ou, em alguns casos, adiar uma venda por algumas semanas para ultrapassar um patamar de isenção.
Data de partida da contagem: os casos que complicam o cálculo da mais-valia
O princípio geral adotado pela administração fiscal é simples: a duração da posse conta a partir da data do ato autêntico de aquisição até a data do ato autêntico de cessão. Não a promessa de venda, não o compromisso. O ato notarial assinado diante do notário.
Onde o cálculo se complica é para os bens recebidos por doação ou herança. Nesses casos, o ponto de partida é a data do ato de doação ou do falecimento, e não a data em que o doador havia adquirido o bem. Um herdeiro que revende três anos após o falecimento não se beneficia de mais de três anos de posse, mesmo que o falecido possuísse o bem há vinte e cinco anos.
Outro truque recorrente: os bens adquiridos em VEFA (venda em estado futuro de conclusão). A data considerada é a do ato autêntico de aquisição, geralmente assinado bem antes da entrega. Observamos que alguns vendedores confundem entrega e aquisição, o que distorce sua estimativa em vários anos.
Os profissionais que acompanham transações sobre imóveis em Lyon com a Detectis Immo verificam sistematicamente essas datas antes de qualquer simulação fiscal, o que evita surpresas no momento da assinatura definitiva.
Isenção por duração de posse: a dupla tabela de 22 anos e 30 anos
A lei de finanças de 2026 confirmou a manutenção da dupla tabela de isenção prevista no artigo 150 VC do CGI. A reforma mencionada na imprensa visando uniformizar a duração para 17 anos não foi adotada. O regime em vigor permanece o seguinte.
Para o imposto de renda (taxa fixa de 19%), a isenção se aplica em patamares a partir do sexto ano de posse. A isenção total do imposto de renda ocorre após 22 anos de posse completos.
Para as contribuições sociais (17,2%), o ritmo de isenção é mais lento. A isenção total de contribuições sociais ocorre apenas após 30 anos de posse completos.
Concretamente, um bem possuído entre 22 e 30 anos permanece sujeito às contribuições sociais sobre a fração da mais-valia ainda não eliminada pela isenção. Recomendamos não considerar que um bem está “isento” após 22 anos sem verificar a componente de contribuições sociais.
Tabela de isenção por faixa
O cálculo ano a ano baseia-se em taxas diferentes conforme o imposto em questão:
- Do 6º ao 21º ano completo: 6% de isenção por ano para o imposto de renda, 1,65% por ano para as contribuições sociais.
- O 22º ano completo: 4% para o imposto de renda (que atinge então 100%), 1,60% para as contribuições sociais.
- Do 23º ao 30º ano completo: o imposto de renda já está isento, mas as contribuições sociais continuam com uma isenção de 9% por ano até a isenção total.
Essa dupla tabela obriga a realizar dois cálculos paralelos para obter o montante total devido. Omissão de um dos dois leva a subestimar ou superestimar a tributação.
Reintegração das depreciações LMNP: a regra de fevereiro de 2025
Desde as cessões ocorridas a partir de fevereiro de 2025, o artigo 150 VB II do CGI impõe a dedução de todas as depreciações praticadas durante o período de locação do preço de aquisição para o cálculo da mais-valia. Essa regra se aplica aos locadores de imóveis mobiliados não profissionais (LMNP) e aos proprietários privados que se beneficiaram de depreciações contábeis.
O impacto no cálculo dos anos de posse é indireto, mas significativo. As depreciações não alteram a duração da posse em si, mas aumentam a mais-valia bruta ao diminuir o preço de aquisição considerado. Um bem possuído por 15 anos com depreciações acumuladas significativas pode, assim, gerar uma mais-valia tributável bem superior ao que o vendedor antecipava.
A reintegração abrange todas as depreciações, incluindo aquelas praticadas antes da entrada em vigor da reforma. Esse mecanismo retroativo modifica a decisão entre vender rapidamente ou esperar um patamar de isenção adicional.
Isenção excepcional em área de alta demanda: prorrogação até o final de 2027
A lei de finanças de 2026 prorrogou até 31 de dezembro de 2027 a isenção excepcional de 60%, 75% ou 85% prevista no artigo 150 VE do CGI. Esse dispositivo se aplica às cessões realizadas em determinadas áreas de alta demanda, sob condições relacionadas à natureza da operação (construção, demolição-reconstrução).
Essa taxa de isenção excepcional se acumula com a isenção por duração de posse. A ordem de cálculo conta: aplica-se primeiro a isenção por duração de posse sobre a mais-valia líquida, depois a isenção excepcional sobre o saldo. Um bem possuído há 10 anos em área elegível, portanto, se beneficia de um efeito duplo que pode reduzir consideravelmente a tributação final.
Observamos que esse dispositivo continua subutilizado, pois as condições de elegibilidade são rigorosas: localização geográfica, compromisso do comprador em construir ou reconstruir dentro de um prazo definido, e densidade mínima do projeto.
Método prático para calcular os anos de posse
Para evitar qualquer erro, o método mais confiável continua sendo proceder em três etapas:
- Identificar a data exata constante no ato autêntico de aquisição (ou no ato de doação, ou a data do falecimento para uma herança).
- Contar os anos completos entre essa data e a data prevista para a assinatura do ato de venda, não a data do compromisso.
- Aplicar separadamente as duas tabelas de isenção (imposto de renda e contribuições sociais) à mais-valia líquida após correção do preço de aquisição.
Um adiamento de algumas semanas pode fazer a diferença para um patamar de isenção superior. Antes de definir uma data de assinatura, verificar se um aniversário de posse se aproxima continua sendo o reflexo mais rentável em termos de tributação imobiliária.